Nadat de regering het verlaagde btw-tarief voor afbraak en heropbouw beperkte, plant ze nu om het toepassingsgebied opnieuw te verruimen.
monKEY-abonnee? Lees de volledige bijdrage, met verwijzingen naar de wetgeving, in monKEY.
Auteur: Jurgen OPREEL managing partner De btw-lijn, partner Vatsquare
Nadat de regering het verlaagde btw-tarief voor afbraak en heropbouw om budgettaire redenen vanaf 2024 beperkt heeft, is ze nu zinnens om vanaf 1 juni 2024 het toepassingsgebied toch opnieuw te verruimen. Niet meer voor woningen die na afbraak zijn heropgebouwd voor verkoop, maar die bestemd zijn voor langdurende verhuur aan particulieren die er hun hoofdverblijfplaats nemen. Daarnaast komt er ook nog een uitbreiding van het verlaagde tarief voor afbraak en heropbouw van woningen die bestemd zijn voor sociaal huisvestingsbeleid.
Eind 2023 beperkte de wetgever het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw. Enerzijds maakte hij een einde aan de tijdelijke btw-verlaging voor de verkoop van na afbraak heropgebouwde woningen. Anderzijds breidde de wetgever de permanente btw-verlaging voor afbraak en heropbouw van woningen uit tot heel het land maar met overname van de sociale voorwaarden uit de vroegere tijdelijke regeling. Niet alleen in de 32 steden (bij KB vastgelegd in het kader van het positief grootstedelijk beleid), maar in heel België komen die werken nu permanent (en niet langer via een tijdelijke verlaging) in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief van 6 % maar dan op voorwaarde – ook in de 32 steden waar dit vóór 2024 geen vereiste was – dat de zogenaamde sociale voorwaarden nageleefd worden, en wel minstens tot het einde van het vijfde jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming:
- enige en hoofzakelijk eigen woning met maximaal 200 m2 bewoonbare oppervlakte waar de koper zonder uitstel zijn domicilie neemt, of;
- woning bestemd om langdurig (minstens tot het einde van het 15e jaar na het jaar van de eerste ingebruikneming) te worden verhuurd aan of via een sociaal verhuurkantoor of een erkende maatschappij voor sociale huisvesting.
Die sinds 1 januari 2024 geldende nieuwe regeling betekende in vergelijking met de toestand op 31 december 2023 een beperking van de toepassing van dat verlaagd btw-tarief omdat i) na afbraak heropgebouwde woningen niet langer met dat verlaagd btw-tarief verkocht kunnen worden (bouwpromotoren vielen dus uit de boot) en ii) omdat de sociale voorwaarden nu ook vervuld moeten zijn in de 32 bij KB vastgelegde steden. Wel gelden er tot einde 2024 twee overgangsregelingen in functie van de datum van de aanvraag van de omgevingsvergunning.
De reden van die beperking lag in de begrotingsbesprekingen eind 2024. Er was te weinig budget beschikbaar om de maatregel zoals die eind 2023 gold, in stand te houden.
Nu, enkele maanden later, vindt de regering toch weer budget om de ingeperkte regeling uit te breiden. Het doel nu is vastgoedinvesteerders in huurpanden te stimuleren om oude gebouwen af te breken om nieuwe woningen te bouwen die vervolgens langdurig als hoofdverblijfplaats verhuurd worden aan particulieren. Zo moet het tekort aan huurwoningen teruggedrongen worden. Bovendien hoopt de regering op die manier ook grote projecten van afbraak en heropbouw opnieuw te stimuleren. Die projecten werden de vorige jaren vooral uitgevoerd om woningen en appartementen op te richten die bestemd waren voor de verkoop. Maar doordat de verkoop sinds begin dit jaar niet langer recht geeft op het verlaagd btw-tarief, is de kans groot dat er voor dergelijke projecten niet langer voldoende financieel draagkrachtige investeerders bereid gevonden worden.
Uitbreiding: langdurende verhuur aan particulieren
Daarom wil de regering vanaf 1 juni 2024 het verlaagd btw-tarief van 6 % ook toestaan voor de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van woningen die zijn bestemd voor langdurende verhuur als hoofdverblijfplaats aan particulieren. Daarvoor zal in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij KB 20 een nieuwe paragraaf vier worden ingevoegd (de eerste drie paragrafen betreffen particuliere bouwheren, sociale verhuur en de overgangsregeling). Die maakt het verlaagde btw-tarief afhankelijk van de volgende voorwaarden (de beide eerste zijn bekend van de andere ‘stelsels’):
- de werken in onroerende staat van afbraak en heropbouw moeten plaatsvinden op hetzelfde kadastrale perceel;
- de bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer bedragen dan 200 m2;
- de heropgerichte woning moet door de bouwheer als woning worden verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.
De laatste twee voorwaarden moeten vervuld blijven tot minstens 31 december van het 15e jaar na het jaar waarin de woning voor het eerst in gebruik of in bezit werd genomen. Is dat niet langer het geval, dan moet de bouwheer daarvan binnen drie maanden een verklaring via MyMinfin indienen, en het genoten btw-voordeel terugstorten voor het jaar waarin de voorwaarden niet langer allemaal vervuld zijn en voor de nog te lopen jaren tot het vijftiende jaar (1/15 van het voordeel per jaar).
Zoals bij de oude regeling wordt ook nu bepaald dat die terugstorting niet hoeft te gebeuren in elk behoorlijk gemotiveerd geval van overmacht dat de verhuurder definitief verhindert om aan die voorwaarden te voldoen.
Langdurende verhuur
De voorwaarde van langdurende verhuur houdt in dat de woning als hoofdverblijfplaats moet worden verhuurd aan particulieren gedurende minstens de genoemde periode van 15 jaar. Wat als een huurovereenkomst binnen die periode een einde neemt, bijvoorbeeld omdat de huurder zijn opzeg geeft? De toelichting bij de ontwerpteksten stelt daarover dat het genoten tariefvoordeel behouden blijft als de termijn tussen twee verhuren ‘redelijk’ is en de verhuurder aantoont dat hij al het mogelijke heeft gedaan om de woning onder de vermelde voorwaarden verder te verhuren.
Vormvoorwaarden
De nieuwe regeling die op 1 juni 2024 in werking moet treden, is gekoppeld aan een reeks vormvoorwaarden die we al kennen van de bestaande regeling. Om het 6 %-tarief te krijgen voor afbraak en heropbouw met het oog op langdurende verhuur[...]
Verder lezen? Bekijk de volledige bijdrage in monKEY.
