Gebreken bij verkoop van vastgoed

Vrijwaring verborgen gebreken: 5 na te leven voorwaarden

De bestaansreden van deze vrijwaring is dat de koper van vastgoed recht heeft op het nuttig bezit van het goed, d.w.z. dat het vastgoed niet door een gebrek mag zijn aangetast.

Niet elk gebrek in een gebouw leidt echter tot de toepassing van de vrijwaring.

5 voorwaarden

Voor de toepassing van de vrijwaring voor verborgen gebreken moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

1. het gebrek verhindert het normale gebruik van het gebouw door de koper;
2. het gebrek treft ofwel de materiële kantvan het gebouw (bv. een schoorsteen die instort na de aankoop van het goed) of het administratieve en burgerlijke statuut (bv. een gewestplan at dateert van vóór de verkoop en het onroerend goed in een zone situeert waar niet gebouwd mag worden);
3. het gebrek mag niet zichtbaar zijn op het moment van verkoop;
4. het gebrek moet voldoende ernstig zijn;
5. de oorzaak van het gebrek moet vóór de verkoop liggen (het gebrek moet ten minste “in de kiem” aanwezig zijn vóór de eigendomsoverdracht van het vastgoed).

Bovendien moet enerzijds worden onderzocht of de verkoper een professional of een privépersoon is en anderzijds of eventuele afwijkingen in de verkoopovereenkomst geldig zijn.

Naast deze overwegingen moet een onderscheid worden gemaakt tussen de verschillende soorten gebreken om te weten of het betreffende gebrek onder de vrijwaring voor verborgen gebreken kan vallen.

Onderscheid tussen intrinsiek (of structureel) gebrek en functioneel gebrek

Een intrinsiek of structureel gebrek is een gebrek dat het normale gebruik waarvoor het vastgoed is bestemd aantast. Met normaal gebruik van het vastgoed bedoelen we het gebruik dat door iedereen beoogd wordt en dat afhangt van de door iedereen erkende kenmerken van het vastgoed. In dit geval wordt rekening gehouden met de pathologische toestand die inherent is aan het betreffende gebouw (bv. een scheur die op het eerste gezicht niet zichtbaar is en die leidt tot het instorten van een schoorsteen).

De vrijwaring voor verborgen gebreken kan in principe niet van toepassing zijn wanneer het gebrek met betrekking tot het goed het specifieke gebruik dat de koper van het goed wenst te maken, belemmert.

Het Hof van Cassatie heeft echter, door het begrip functioneel gebrek te erkennen, aanvaard dat het gebrek dat van invloed is op het specifieke gebruik waarvoor de koper het gebouw wil gebruiken, in voorkomend geval kan leiden tot de toepassing van de vrijwaring voor verborgen gebreken, op voorwaarde dat dit gebruik in de overeenkomst werd opgenomen.

De vraag is of de verkoper vóór de verkoop op de hoogte was van het specifieke gebruik waartoe de koper het onroerend goed had bestemd? Dit heeft tot gevolg dat de rechter het voornemen van de partijen moet onderzoeken, wat niet altijd gemakkelijk is.