Verlaagd tarief in verkooprecht bij sloop en herbouw. Een uitbreiding op losse schroeven

Kaj Zee en Jonas Voorter, “Verlaagd tarief in verkooprecht bij sloop en herbouw. Een uitbreiding op losse schroeven”,  NjW 2021, afl. 441, 330-337.

Sloop en geheel of gedeeltelijke herbouw in het verkooprecht

Sinds 1 januari 2021 is het verlaagd tarief van 5% in het verkooprecht ook van toepassing als de koper(s) de aangekochte woning geheel of gedeeltelijk slopen en vervolgens geheel of gedeeltelijk herbouwen. In de doctrinebijdrage wordt deze uitbreiding besproken en zowel juridisch-technisch als beleidsmatig geanalyseerd.

Sloop en herbouw in het verkooprecht voor 1 januari 2021

Het standaardtarief in het verkooprecht in het Vlaams Gewest bedraagt 10%. Dit wordt verlaagd tot 6% als het gaat om de aankoop van de enige, eigen woning. Wanneer de koper zich ertoe verbindt om de enige, eigen woning ingrijpend energetisch te renoveren, dan wordt het verlaagd tarief van 6% verder verminderd tot 5%.

Het was voor 1 januari 2021 evenwel niet mogelijk om bij een sloop en geheel of gedeeltelijke herbouw te genieten van het verlaagd tarief van 5%. De definitie van een ingrijpende energetische renovatie sloot een geheel of gedeeltelijke herbouw immers expliciet uit. In bepaalde gevallen kon wel aanspraak worden gemaakt op het verlaagd tarief van 6%, maar dit tarief is niet gericht op een sloop en geheel of gedeeltelijke herbouw.

Uitbreiding van het verlaagd tarief van 5%

Het toepassingsgebied van artikel 2.9.4.2.12 VCF werd door artikel 3 van het decreet van 26 juni 2020 uitgebreid. Vanaf 1 januari 2021 kan hierdoor het verlaagd tarief van 5% worden toegepast als de koper(s) een sloop en geheel of gedeeltelijke herbouw uitvoeren aan de aangekochte woning.

Eén van de toepassingsvoorwaarden stelt dat het aangekochte gebouw moet kwalificeren als een ‘woning’. Deze vereiste heeft een aantal nadelige gevolgen:

• Het leidt tot rechtsonzekerheid omdat het niet altijd duidelijk is of het aangekochte gebouw een ‘woning’ in de betekenis van het verkooprecht uitmaakt;
• Het brengt een pervers effect met zich mee omdat ‘betere’ huizen wel onder het toepassingsgebied vallen, maar huizen in zeer slechte staat niet.

Het is echter niet onoverkomelijk om een oplossing voor de voorgaande nadelige gevolgen te voorzien.

Beleidsmatig

De wijziging van het verkooprecht voor sloop en geheel of gedeeltelijke herbouw werd ook vanuit een beleidsmatig standpunt onder de loep genomen. Met deze wijziging lijkt de decreetgever vooral te willen inspelen op de verbetering van energieprestaties. De materialenimpact wordt hierbij nagenoeg volledig buiten beschouwing gelaten. In het kader van de transitie naar een circulaire economie - een van de doelstellingen van de Vlaamse overheid – is het nochtans belangrijk om ook rekening te houden met dit materialenvraagstuk. De vaststelling rond het begrip ‘woning’ maakt dit eveneens duidelijk. Enkele randvoorwaarden rond materialenverwerking en -gebruik bij dit verlaagd tarief waren bijgevolg zeker op hun plaats geweest maar ontbreken vandaag.

Samengevat kan de uitbreiding in principe worden toegejuicht, maar zowel juridisch-technisch als beleidsmatig staat één en ander op losse schroeven.