Coronavirus et crédit hypothécaire - Prolongation du report de paiement dans le temps

Report des échéances en matière de crédit hypothécaire au logement

Fin mars 2020 les Ministres Alexander De Croo (Ministre des finances) et Nathalie Muylle (Ministre de l’Economie et des Consommateurs), la Banque Nationale de Belgique et Febelfin ont convenu de certaines modalités en matière de report temporaire des échéances de crédits hypothécaires à but immobilier contractés par des particuliers. Ce type de crédit hypothécaire est soumis aux articles VII.123. à VII.147/38 du Code de droit économique (CDE).

Febelfin a établi une charte ainsi qu’une FAQ à cet effet, encadrées par l’arrêté royal n° 11 du 22 avril 2020 relatif aux mesures au regard des modalités en matière de crédit hypothécaire dans le cadre de la crise corona. Cet arrêté royal numéroté, pris en vertu des pouvoirs spéciaux accordés par la Chambre des représentants, a force de loi. Il insère un nouvel article VII.145/1 à caractère temporaire dans le CDE. Cette mesure à été prolongée à deux reprises en juillet et décembre 2020, la deuxième fois par la loi du 20 décembre 2020 portant des mesures de soutien temporaires en raison de la pandémie du COVID-19.

Prolongation de la durée ou suspension temporaire de paiements des amortissements de capital et d’intérêt

L’article VII.145/1, § 1er CDE prévoit que pour un crédit hypothécaire avec une destination

immobilière, le preneur de crédit (appelé consommateur au Livre VII. CDE ) peut demander au prêteur la prolongation de la durée ou la suspension temporaire de paiements des amortissements de capital et d’intérêt. En réalité, la prolongation de la durée du crédit résulte de la suspension temporaire des échéances hypothécaires.

Même si cet article ne mentionne pas explicitement les primes de reconstitution, nous sommes d’avis que celles à charge du consommateur peuvent également être reportées.

Toutefois, l’indemnité de mise à disposition, que le prêteur réclame lorsque le consommateur n’a pas prélevé tout ou partie du montant du crédit en cas de construction ou de transformations importantes, n’est pas concernée par cette mesure temporaire.

Le prêteur est libre d’accéder à cette demande ou non. L’approbation de la demande de report n’est donc pas automatique. Le prêteur vérifiera d’abord si le consommateur remplit toutes les conditions requises.

Les dispositions de l’article VII.133. CDE relatives à l’évaluation rigoureuse de la solvabilité du consommateur ne sont pas d’application dans ce contexte. En effet, cette évaluation n’aurait pas de sens, la solvabilité du consommateur qui demande le report des échéances étant temporairement fragilisée.

Les conditions cumulatives suivantes doivent être remplies :

• le consommateur subit une perte de revenu suite aux conséquences économiques du corona virus
• le consommateur demande pour cette raison à son prêteur un report de paiement temporaire ou un prolongement de la durée de son contrat de crédit hypothécaire en cours
• le crédit faisant l’objet de la demande de report de paiement temporaire ou de prolongement de la durée ne présente aucun retard de paiement au 1^er février 2020.

La modification du contrat de crédit ne doit pas être formalisée dans le contrat de crédit lui-même, mais peut être déterminée par un avenant sur un support durable, qui fournit la preuve de l’accord des parties sur le contenu.

Dans ce contexte, l’article VII.134, § 1^er est assoupli : ainsi le rapport au Roi élargit temporairement les preuves comme par exemple un courriel ou une conversation enregistrée.  

Le prêteur n’imputera pas de frais de dossier dans ce cas, contrairement à ce qui est stipulé à l’article VII.145 CDE.

Quatre conditions à remplir

La charte, établie par Febelfin, précise les modalités pratiques du report de paiement des échéances hypothécaires.

La demande de report des échéances hypothécaires s’adresse aux consommateurs, donc des particuliers, qui remplissent cumulativement les quatre conditions suivantes:

• La crise du corona virus a entraîné la baisse ou la disparition des revenus du fait :
• d’un chômage temporaire ou complet
• d’une maladie consécutive au corona virus
• d’une fermeture de commerce

Pour les couples, il suffit que le revenu de l’un des partenaires ait diminué ou disparu suite au corona virus.

• Il n’existait aucun retard de paiement relatif au crédit hypothécaire pour lequel le report est demandé au 1^er février 2020.
• Le crédit hypothécaire a été contracté pour l’habitation unique et la résidence principale en Belgique du/des emprunteur(s) au moment de la demande de report/

        Pour les secondes résidences et les immeubles de rapport, l’article VII.145 CDE peut s’appliquer en l’absence par exemple de paiement de loyer par le(s) locataire(s). Il ne porte toutefois que sur le report des amortissements en capital et des primes de reconstitution.

• Au moment de la demande de report de paiement, le total des actifs mobiliers sur les comptes à vue, d’épargne et titres auprès de la banque propre ou d’une autre banque est inférieur à 25.000 €. L’épargne pension et les assurances de groupe ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

Le prêteur réclamera des preuves afin de pouvoir donner suite à la demande de report, comme par exemple une attestation de chômage, une déclaration sur l’honneur…

Pour les consommateurs dont les revenus nets du ménage sont inférieurs ou égaux à 1.700 €, le report se fera sans intérêts supplémentaires pendant la période de report. Dès le 1^er novembre 2020, les paiements reprendront avec les mêmes échéances qu’auparavant.

Pour les autres consommateurs, les paiements reprendront dès le 1^er novembre 2020 sur la base d’échéances adaptées puisque les intérêts reportés seront comptabilisés.

Le report de paiement ne peut être obtenu que pour les échéances futures.

Pour les demandes introduites avant le 1^er mai 2020, un report de six mois au maximum peut être obtenu jusqu’au 31 octobre 2020 au plus tard.

Pour les demandes introduites après le 30 avril 2020, la date limite reste fixée au 31 octobre 2020. 

Primes d’assurance du solde restant dû et de l’assurance incendie

Le paiement des primes d’assurance du solde restant dû et de l’assurance incendie, annexées au crédit hypothécaire dont le remboursement est suspendu, peut être reporté pour autant que le consommateur apporte la preuve de difficultés financières liées à la crise du corona.

Afin d’obtenir ce report, le consommateur doit en faire la demande expresse au prêteur qui lui a octroyé le crédit hypothécaire et obtenir une attestation de sa part confirmant qu’il lui a accordé un report de remboursement pour ce crédit. L’assureur accordera ce report au consommateur jusqu’au 31 octobre 2020 maximum sur présentation de l’attestation du prêteur.

Il faut se montrer néanmoins attentif à l’assurance du solde restant dû, qui se définit comme une assurance décès à capital dégressif correspondant à la dégressivité du capital du crédit hypothécaire. Comme le crédit hypothécaire sera prolongé de 6 mois après une période de 6 mois de crédit à capital constant, la couverture décès s’avérera insuffisante. Il appartiendra au consommateur de juger s’il faut en demander l’adaptation moyennant majoration de la prime.

Centrale des Crédits aux Particuliers

L’article VII.145/1, § 2 CDE complète l’article VII.148, § 2, alinéa 2 CDE relatif au volet positif de la C(entrale des) C(rédits aux) P(articuliers) par un point 7° : « l’octroi d’un report de paiement temporaire visé à l’article VII.145/1 et à la date de cet octroi ». Le report de paiement temporaire n’est donc nullement repris comme défaut de paiement au volet négatif de la CCP.

Cette information est non seulement importante pour tous les autres prêteurs mais également dans l’optique de l’établissement de statistiques valables. 

Entrée en vigueur

L’arrêté royal n° 11 du 22 avril 2020 et les articles VII.145/1 et VII.148, § 2, alinéa 1^er, 7° sont entrés en vigueur le 1^er avril 2020 et cessent de l’être le 1^er novembre 2020.

Implications fiscales

Enfin, il y a lieu de rappeler que la réduction d’impôt accordée dans le cadre de l’ancien bonus logement, aboli à différentes dates par les régions, ne porte que sur les amortissements en capital et les intérêts effectivement payés et que les mensualités payées pendant la période de prolongement ne sont pas prises en considération pour le calcul de la réduction d’impôt.

Première prolongation du report de paiement dans le temps

L’article 1er de l’arrêté royal n° 38 du 24 juin 2020 (relatif aux mesures au regard des modalités en matière de crédit hypothécaire dans le cadre de la crise corona) (M.B., 2 juillet 2020, pp. 48.968 et 48.969) introduit la possibilité pour le consommateur d’obtenir la prolongation de la suspension temporaire du paiement des amortissements en capital et des intérêts du 1er novembre  2020 au 1 janvier 2021 pour autant que celui-ci satisfasse aux conditions de la charte de Febelfin mise à jour.    

Deuxième prolongation du report de paiement dans le temps

Les articles 60 à 62 de la loi du 20 décembre 2020 portant des mesures de soutien temporaires en raison de la pandémie du COVID-19 (M.B., 30 décembre 2020, pp. 90.102 à 90.117) introduisent la possibilité pour le consommateur d’obtenir la prolongation de la suspension temporaire du paiement des amortissements en capital et des intérêts du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021 pour autant que celui-ci satisfasse aux conditions de la charte de Febelfin mise à jour, qui précise entre autres que le consommateur a droit à une prolongation totale de neuf mois maximum.