Déclaration d’un bien immobilier sis à l’étranger : nouveau traitement fiscal

Mais une détermination uniforme de la base imposable (sur la base du RC) ne signifie pas que les revenus immobiliers étrangers sont aussi imposés de la même manière que les revenus immobiliers belges. Les conventions préventives de la double imposition signées par la Belgique avec la plupart des pays attribuent généralement le pouvoir d’imposition au pays dans lequel se situe le bien immobilier. La Belgique, où réside le contribuable propriétaire d’un bien immobilier étranger, doit exonérer les revenus provenant de ce bien, mais peut les prendre en compte pour déterminer le taux d’imposition sur les autres revenus belges.

Autrement dit, la Belgique applique l’exonération avec réserve de progressivité (exonération à concurrence de 100 % des revenus provenant de pays avec lesquels la Belgique a signé une convention préventive de la double imposition ou à concurrence de 50 % pour les revenus provenant de pays non signataires d’une convention). C’est pourquoi le contribuable doit préciser dans une nouvelle rubrique finale B, sans code, dans le cadre III, quelle part du revenu cadastral (et du revenu locatif) déclaré(s) dans la rubrique A provient de l’étranger, en indiquant le pays, le(s) code(s) et le montant. Le fisc peut ainsi appliquer automatiquement la bonne exonération avec réserve de progressivité, à savoir 100 % (rubrique B1) ou 50 % (rubrique B2). Étant donné que les revenus immobiliers sont toujours imposables globalement au taux progressif ordinaire, le nouveau taux de 0 % instauré pour les revenus étrangers imposables distinctement (voir plus loin) ne s’applique pas ici.

La déduction de frais fixée à 40 % du loyer brut en cas de location à une société ou en cas de location à des fins professionnelles est limitée également pour les biens immobiliers bâtis étrangers, selon la formule suivante : RC × 2/3 × coefficient de revalorisation. Le revenu cadastral correspond au revenu net annuel moyen. Tout comme les impôts belges, les impôts étrangers ne sont pas déductibles.

Comment le revenu cadastral (RC) des biens immobiliers étrangers est-il déterminé ?

Contrairement aux biens immobiliers belges dont le RC est déterminé par parcelle cadastrale, le RC des biens immobiliers situés à l’étranger est déterminé par bien immobilier ou, à condition de détenir des droits réels identiques, par groupe de biens immobiliers qui se composent d’une unité d’habitation ou d’occupation.Concrètement, il est impossible pour l’administration fiscale de collecter correctement les renseignements nécessaires pour évaluer les parcelles relatives aux biens à l’étranger. Elle doit donc se baser sur les informations qui lui sont communiquées par le contribuable. Le contribuable doit donc déterminer lui-même quels groupes de biens immobiliers constituent une unité d’habitation ou d’occupation. Dans la pratique, les terrains sont toujours regroupés avec l’unité d’habitation ou d’occupation à laquelle ils appartiennent et ne sont considérés comme des éléments distincts qu’en l’absence d’un bien bâti.

RC pour les biens immobiliers bâtis

Il existe plusieurs méthodes pour déterminer le RC des biens immobiliers bâtis. Il peut être déterminé sur la base :

• de la valeur locative nette normale à la période de référence de 1975 ;
• d’une comparaison avec des parcelles bâties similaires dont le RC est définitif (méthode la plus couramment utilisée) ;
• de la formule suivante en l’absence de points de comparaison : valeur vénale normale à la période de référence de 1975 x 5,3 % (= rendement annuel forfaitaire).

Pour les biens immobiliers étrangers, la première et la deuxième méthode ne sont pas applicables dans la pratique. Il reste la troisième méthode, où la difficulté est de trouver les valeurs vénales de l’année 1975. C’est pourquoi pour les biens immobiliers bâtis étrangers, mais pas exclusivement, on a recours à une quatrième méthode qui approfondit la troisième méthode : valeur vénale normale actuelle / facteur de correction x 5,3 %.

Le facteur de correction permet de reconstituer la valeur vénale de 1975 sur la base de la valeur vénale actuelle durant l’année de revenus. « Le but est de déterminer le montant qu’on aurait dû investir en 1975 pour acquérir un capital correspondant à la valeur vénale actuelle ». Le facteur de correction est fixé par la loi chaque année en multipliant celui de l’année précédente par la moyenne des indices de référence J relative aux obligations linéaires à dix ans (voir ici) majorée de « 1 ».

Facteur de correction année N+1 = facteur de correction année N x [(somme des « indices de référence annuels J » au cours de l’année N / 12) + 1]

Chaque année, le SPF Finances publie le facteur de correction au Moniteur belge. Pour 2021, il baisse à 15,018. Par valeur vénale normale actuelle, on entend la valeur vénale qui peut être obtenue dans des circonstances normales de marché.

Exemple chiffré du calcul du RC d’un bien immobilier bâti pour l’e.i. 2022

Le 5 avril 2021, le contribuable achète en Espagne un appartement existant, bâti en 2015, pour 250 000 euros. Il utilise l’appartement comme résidence secondaire à partir du 20 mai 2021.

Revenu cadastral : 250 000 euros / 15,018 (facteur de correction de 2021) x 5,3 % = 882 euros.
Montant à déclarer en regard du code 1106 du cadre III dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques de 2022 : 882 x 271 jours (à partir du 5 avril) / 365 jours = 654,85 euros.
Revenu imposable de l’e.i. 2022 : 654,85 euros x 1,8630 (arrondi) x 1,40 = 1 708 euros.

La rubrique à utiliser dans la déclaration est la rubrique 6 (ou 4) : le prix d’acquisition de l’appartement qu’il faut déclarer est le prix d’achat, hors frais de notaire, droits d’enregistrement...