Haftungsrisiken des Räumungsvergleiches

I. Einleitung¹

Wurden zunächst Erörterungen zur Feststellungs-, Räumungs- oder Leistungsklage geführt, wird in der Praxis regelmäßig vom Gericht der Vorschlag über den Abschluss eines Räumungsvergleiches erfolgen.

Die konkrete Vergleichsgestaltung muss dabei jedoch durch die Rechtsanwälte beider Parteien sorgfältig begutachtet werden, damit keine – versteckten – Nachteile für den eigenen Mandanten erwachsen.

Die Relevanz des Räumungsvergleiches wird durch die COVID-19-Pandemie erheblich gesteigert. Aus Sicht des Rechtsanwalts des Vermieters kann unter Berücksichtigung der durch die Pandemie faktisch längeren Verfahrensdauer im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens und der Möglichkeit der Berufung, zeitnah ein tauglicher Titel zur Räumung erlangt werden.

Dem Rechtsanwalt des Mieters wird die Möglichkeit eröffnet – soweit der Mandant bereits ein neues taugliches Wohnobjekt gefunden hat – eine Abstandsumme für die frühzeitige Räumung des Mietobjekts auszuhandeln. Dies liegt regelmäßig im Interesse beider Parteien.

II. Rechtsnatur des Räumungsvergleiches

Falls es sich bei dem Mietobjekt um Wohnraum handelt, kann der Titel zur Räumung durch Urteil oder Prozessvergleich gem. § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO mit darin enthaltener Räumungsverpflichtung erlangt werden. Der Räumungsvergleich stellt daher aufgrund der Doppelnatur des Prozessvergleiches einen Prozessvertrag, als auch ein materielles Rechtsgeschäft dar. Ein notarieller Vergleich führt zumindest bei Wohnraum und Mischmietverhältnissen nicht zu einem Räumungstitel. Die Vorschrift des § 794 Abs. 1 Nr. 5 BGB findet keine Anwendung, da der Anspruch auf Räumung das Bestehen oder Nichtbestehen des Mietverhältnisses betrifft. Erst recht kann ein Titel nicht durch einen außergerichtlichen Vergleich oder gem. § 796a Abs. 2 2. Alt. ZPO durch einen Anwaltsvergleich erlangt werden.

III. Inhaltliche Gestaltung des Räumungsvergleiches

1. Ausgestaltung der Räumungsverpflichtung

Das Hauptaugenmerk sollte insoweit auf die konkrete Ausgestaltung der Räumungsverpflichtung gelegt werden. Der Räumungstitel nützt wenig, wenn sein Inhalt nicht vollstreckungsfähig ist. Dass dies die Beteiligten oft vor Probleme stellt, zeigt die Praxis. Wird in dem Vergleich lediglich die Erklärung des Mieters aufgenommen, er wolle spätestens bis zu einem konkreten Termin ausziehen, kann nicht (…)

Rechtsanwalt Andreas Schröder erläutert in unserem Gratis-Download folgende relevante Themen über den Räumungsvergleich:

I. Einleitung
II. Rechtsnatur des Räumungsvergleichs
III. Inhaltliche Gestaltung des Räumungsvergleiches
1. Ausgestaltung der Räumungsverpflichtung
2. Verzicht auf Räumungsschutz durch den Mieter
3. „Bedingter“ Räumungsvergleich
4. Verteilung der Kostenlast bei Beitritt eines Dritten zum Abschluss eines Räumungsvergleichs
5. Kostentragung und Prozesskostenhilfe
IV. Grenzen des Räumungsvergleichs
1. Zwangsvollstreckung gegen Nichtmieter
2. Zwangsvollstreckung gegen Untermieter
3. Tod eines gesamtschuldnerisch zur Räumung verpflichteten Mitmieters
4. Tod des Mieters vor der Zwangsvollstreckung
5. Eigenbedarf des Vollstreckungsgläubigers als Kündigungsgrund
V. Fazit

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