Sądy nie są zgodne co do tego, czy zawarcie umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości, przez wydzielenie współwłaścicielom jej części do wyłącznego użytku (podział quoad usum) stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Samo prawo współwłaścicieli do zawarcia umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości, przez wydzielenie współwłaścicielom jej części do wyłącznego użytku (podział quoad usum) nie jest jednak kwestionowane.
Roszczenia współwłaścicieli wynikające z tej umowy mogą być następnie ujawnione w księdze wieczystej, przez co stają się skuteczne względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu. Są wówczas chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Umowa ta, dla swej ważności, nie wymaga szczególnej formy, dlatego przyjmuje się, że może być również zawarta w sposób dorozumiany.
Nie ma jednak w orzecznictwie zgody, czy zawarcie umowy tej treści stanowi czynność zwykłego zarządu, która wymaga zgody większości współwłaścicieli (art. 206 k.c.) czy też czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na której zgodę muszą wyrazić uprzednio zgodę wszyscy współwłaściciele (art. 199 k.c.) i która nie może być następnie potwierdzona przez tych współwłaścicieli, którzy nie brali udziału w jej zawarciu.
Przyjmuje się, że każda decyzja współwłaścicieli określająca inny od ustawowego sposób korzystania z rzeczy wspólnej wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Z faktu jednak, iż art. 206 k.c. odsyła współwłaściciela, który nie zgadza się na decyzję większości co do dokonania takiego podziału rzeczy, na drogę sądową na podstawie art. 202 k.c., wyrażane jest również odmienne stanowisko.
Analiza orzecznictwa dotyczącą tej kwestii przeprowadzona została w najnowszej linii orzeczniczej M. Sondeja, Dopuszczalność zawarcia umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania (quoad usum) przez część współwłaścicieli, LEX/el. 2018. Autor w oparciu o przeprowadzoną analizę wskazuje, które stanowisko można obecnie uznać za stanowisko dominujące.
Wojciech Kowalski
LEX Navigator Postępowanie Cywilne
