Posiadacz samoistny będący w złej wierze zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia przez cały okres bezumownego władania nieruchomością (art. 225 k.c.), natomiast posiadacz samoistny w dobrej wierze ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości (art. 224 § 2 k.c.).
W procedurze Postępowanie w sprawie z powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, P. Wiśniewski wskazuje, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia rodzi przy tym sam fakt korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego, a nieistotne jest czy okoliczność ta jest zawiniona przez posiadacza samoistnego bądź czy właściciel poniósł w związku z tym szkodę.
Zobowiązanym do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości może być w szczególności:
– jeden z jej współwłaścicieli, jeżeli korzysta z nieruchomości wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c., tj. w sposób wyłączający jej współposiadanie.
– dotychczasowy współwłaściciel, który po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesienie współwłasności korzysta z nieruchomości przyznanej przez sąd innemu współwłaścicielowi, chociażby w postanowieniu tym odroczony został termin wydania nieruchomości.
pozew o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powinno zawierać:
– określenie kwoty pieniężnej, której zasądzenia na swoją rzecz domaga się powód,
– wskazanie w uzasadnieniu pozwu okresu, którego dotyczy żądanie; wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest świadczeniem podzielnym, a okres korzystania z rzeczy ma bezpośredni wpływ na jego wysokość; dopuszczalne jest przy tym osobne dochodzenie roszczeń za różne okresy; wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy można domagać się jednak tylko za okres zamknięty, a więc nie jest możliwe żądanie zasądzenia świadczeń na przyszłość, albowiem nie jest to roszczenie o świadczenia powtarzające się; dopuszczalne jest przy tym dochodzenie roszczenia także, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości.
zgłaszanie przez pozwanego żądań i wniosków oraz przedstawianie twierdzeń i dowodów na ich poparcie
P. Wiśniewski zauważa, że zakres twierdzeń i wniosków dowodowych, które pozwany powinien zgłosić, aby skutecznie obronić się przed wytoczonym powództwem w znacznej mierze zależy od sytuacji faktycznej.
W wypadku gdy pozwany nie zaprzecza, że korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem, że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości, np. wynikający z umowy (najmu, dzierżawy itp.) czy ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania, służebności itp.).
Jeżeli zaś pozwany faktycznie bezumownie korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem spełnienia świadczenia (w całości lub w części), wykazując, że uiścił należne powodowi wynagrodzenie.
Pozwany może również podnieść zarzut przedawnienia. Ponieważ roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie ma charakteru okresowego termin przedawnienia wynosi sześć lat (art. 118 k.c.), z zastrzeżeniem, że w wypadku, gdy nieruchomość została zwrócona roszczenie przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu (art. 229 § 1 k.c.).
W wypadku gdy pozwany korzysta z nieruchomości powoda w sposób odpowiadający służebności przesyłu, może bronić się zarzutem nabycia takiej służebności przez zasiedzenie. W razie złożenia odrębnego wniosku w postępowaniu nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia służebności konieczne będzie wówczas zawieszenie postępowania z powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania nieprocesowego (art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c.).
zgłaszanie przez powoda żądań i wniosków oraz przedstawianie twierdzeń i dowodów na ich poparcie
Autor procedury podkreśla, że powód musi przede wszystkim wykazać swoją legitymację czynną. Musi zatem wykazać, że jest właścicielem nieruchomości (ewentualnie jest użytkownikiem wieczystym lub użytkownikiem nieruchomości bądź najemcą lokalu użytkowego).
Poza tym powód musi wykazać wysokość należnego mu wynagrodzenia, a więc wysokość rynkowych stawek cen za korzystanie z nieruchomości, w szczególności stawek czynszu najmu bądź dzierżawy. Ponieważ ustalenie wskazanej wysokości czynszu czy dzierżawy wymaga wiedzy specjalnej, powód powinien zgłosić wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego (art. 278 § 1 k.p.c.). Dla wykazania przeciętnej wysokości czynszu niewystarczające jest natomiast złożenie opinii sporządzonej na zlecenie powoda, albowiem tzw. prywatne opinie nie mają waloru opinii powołanego przez sąd biegłego.
W wypadku, gdy podstawę roszczenia stanowi art. 225 k.c. udowodnienia wymaga istnienie złej wiary pozwanego. Domniemywa się bowiem istnienia dobrej wiary (art. 7 k.c.). Wskazanym domniemaniem prawnym sąd jest związany (art. 234 k.p.c.). Okoliczność ta musi być wykazana przez powoda, gdyż to on wywodzi z przypisania pozwanemu złej wiary korzystne dla siebie skutku prawne (art. 6 k.c.).
W pozostałym zakresie celowe dochodzenie swoich praw przez powoda, który wytoczył powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, obejmować powinno zwalczanie twierdzeń i dowodów przedstawionych przez pozwanego.
Powód zobowiązany jest w szczególności wypowiedzieć się co do twierdzeń pozwanego o okolicznościach faktycznych sprawy (art. 210 § 2 k.p.c.). W wypadku nieustosunkowania się przez powoda do twierdzeń pozwanego sąd może uznać fakty podawane przez pozwanego za uznane przez powoda (art. 230 k.p.c.).
Jeżeli istnieje taka procesowa potrzeba, powód może przedstawić własne twierdzenia i dowody dotyczące okoliczności faktycznych podawanych przez pozwanego. W szczególności powód może zgłaszać dowody mające zaprzeczać faktom, które zostały potwierdzone dowodami złożonymi przez pozwanego. Przykładowo, jeżeli pozwany wykazuje, że ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, np. wynikający z umowy dzierżawy, powód może dowodzić, iż pozwany utracił ten tytuł prawny, np. z powodu wygaśnięcia stosunku dzierżawy na skutek dokonanego wypowiedzenia.
wydanie wyroku
Oceniając zasadność powództwa, sąd bada:
– legitymację czynną powoda, tj. czy jest właścicielem nieruchomości;
– legitymację bierną pozwanego, tj. czy korzystał z nieruchomości powoda jak posiadacz samoistny w okresie wskazanym w pozwie;
– jaka jest wysokość należnego powodowi wynagrodzenia, ustalona według rynkowych stawek cen za korzystanie z nieruchomości, w szczególności czynszu najmu bądź dzierżawy; należy przy tym uwzględniać jaki był stan nieruchomości w okresie, za jaki powód żąda wynagrodzenia; składnikiem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może być VAT; ustalając wysokość wynagrodzenia nie uwzględnia się rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza.
Na wysokość wynagrodzenia może mieć wpływ stopień ograniczenia prawa właściciela do korzystania z rzeczy.
oddalenie powództwa w całości
Powództwo podlega oddaleniu w całości przykładowo, jeśli:
– pozwany w ogóle nie korzystał z nieruchomości powoda,
– pozwany spełnił już w całości świadczenie objęte żądaniem pozwu,
– podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia okazał się uzasadniony w stosunku do całego dochodzonego pozwem roszczenia,
– pozwany miał tytuł prawny do korzystania z nieruchomości powoda, np. był najemcą bądź dzierżawcą,
– pozwany korzystał z nieruchomości powoda jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, a powód nie wytoczył przeciwko o wydanie nieruchomości.
uwzględnienie powództwa w części
Powództwo jest zasadne jedynie w części przykładowo, gdy:
– wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości okazała się niższa niż wysokość wskazywana przez powoda,
– powodowi należy się wynagrodzenie tylko za część okresu objętego powództwem; np. pozwany korzystał z nieruchomości tylko przez część wskazanego w pozwie okresu; pozwany spełnił już częściowo świadczenie; w zakresie części roszczenia upłynął już termin przedawnienia, a pozwany podniósł taki zarzut.
uwzględnienie powództwa w całości
Powództwo jest zasadne w całości w wypadku łącznego wystąpienia następujących okoliczności:
– pozwany korzystał bezumownie z nieruchomości powoda przez cały okres objęty powództwem,
– ustalone wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest niższe od kwoty pieniężnej żądanej przez powoda; w wypadku gdy wynagrodzenie takie okazałoby się wyższe, zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c., sąd może zasądzić na rzecz powoda jedynie żądaną przez niego sumę,
– nie doszło do wygaśnięcia zobowiązania, np. wskutek spełnienia świadczenia,
– w stosunku do żadnej części roszczenia nie upłynął termin przedawnienia, bądź pozwany nie podniósł takiego zarzutu.
Więcej komentarzy P. Wiśniewskiego dotyczących postępowania o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości znajdziemy we wspomnianej na początku procedurze.
Zachęcamy do lektury!
Wojciech Kowalski
LEX Navigator Prawo Cywilne i Handlowe
