Dr. Hans-Frieder Krauß, LL.M. (University of Michigan), Notar in München
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert vorbehaltlich verfügbarer Haushaltsmittel 10734 durch Kreditvergünstigungen und (im Rahmen des Gebäudesanierungsprogramms) durch Tilgungszuschüsse Immobilieninvestitionen derzeit (März 2023) in folgenden Programmen:
(1) Programme 297, 298: Förderkredite für Neubau oder Erstkauf (also Kauf einer neu hergestellten Immobilie): wahlweise Annuitätendarlehen (nach tilgungsfreier Anlaufzeit) mit Laufzeiten zwischen vier und 35 Jahren, Zinsbindung jeweils maximal zehn Jahre, (effektive Jahreszinsen derzeit zwischen 0,01 % und 0,9 %), oder endfälliges Darlehen mit vier bis zehn Jahren Laufzeit (für Letzteres: derzeitiger Sollzins 1,01 %) Gefördert werden »klimafreundliche Wohngebäude«10735, die
(a) als Effizienzhaus 40 einzustufen sind
(b) die Anforderungen an Treibhausgasemissionen des »Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus« erfüllen, und
(c) nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt werden
in Höhe von bis zu 100.000 € Kreditsumme je Wohneinheit, sowie »klimafreundliche Wohngebäude mit QNG« (die anstelle der obigen Voraussetzung [b] die Anforderungen sogar an das »Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus« oder »Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Premium« erfüllen), in Höhe von bis zu 100.000 € Kreditsumme je Wohneinheit, was jeweils durch einen Experten für Energieeffi zienz und Berater für Nachhaltigkeit zu bescheinigen und zu überwachen ist. Vorzeitige Rückzahlung ist nicht möglich, die Abwicklung (und Besicherung) erfolgt über die Hausbank. Eine Kombination mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, Rdn. 4946) ist nicht möglich.
Seit 01.06.2023 gewährt die KfW ferner im Förderkreditprogramm 300 stark verbilligte Kredite (Zinsbindung 10 Jahre, Effektivzins bei Start dieses Programms »Wohneigentum für Familien« 1,25 %) für den Neubau eines Gebäudes bzw. Erwerb eines neuen Gebäudes mindestens mit Standard »Klimafreundliches Wohngebäude« zur Selbstnutzung (je nach Zahl der Kinder und Gebäudestandard 140.000 € bis 240.000 €). In der Familie muss mindestens ein Kind unter 18 Jahren sein, sie darf nicht über Wohneigentum verfügen und kein Baukindergeld bezogen haben, und das zu versteuernde Jahreseinkommen darf im Durchschnitt des zweiten und dritten Kalenderjahres vor der Antragstellung nicht über 60.000 € zzgl. je 10.000 € für das zweite und jedes weitere Kind.
(2) Kreditprogramm 124 für den Kauf oder Bau eines Eigenheims: ebenfalls als Annuitätendarlehen zwischen vier und 25 Jahren Laufzeit oder als endfälliges Darlehen zwischen vier und zehn Jahren Laufzeit, effektiver Jahreszins ca. 4 %, bis zu 100.000 €
(3) Kreditprogramm 270 »erneuerbare Energien« (für Aufdach- oder Fassaden-Fotovoltaikanlagen sowie Batteriespeicher): Konditionen je nach Standort, wirtschaftlichen Verhältnissen und Qualität der Sicherheiten.
(4) Kreditprogramm 159: Altersgerechter Umbau (insb. Einbruchschutz und Reduzierung von Barrieren, auch durch Mieter) wird gefördert durch Darlehen von bis zu 50.000 € (unabhängig vom Alter) als Annuitätendarlehen (vier bis 30 Jahre) oder endfälliges Darlehen (vier bis zehn Jahre). Auch der Kauf umgebauten Wohnraums mit ausgewiesenem Umbau-Anteil wird finanziert.
(5) Kreditprogramm 261: »Bundesförderung für effiziente Gebäude«: Gefördert wird die Komplettsanierung zum Effizienzhaus oder die Umwidmung von Nicht-Wohnfl äche in Wohnfläche:
Im Rahmen der Komplettsanierung muss ein mindestens fünf Jahre altes Haus zumindest auf die Effizienzstufe 85 oder höher gebracht werden; in der Anschaffungsvariante werden die im Kaufpreis enthaltenen und preislich gesondert ausgewiesenen (!) Maßnahmen der energetischen Sanierung gefördert. Zusätzlich wird die notwendige Fachplanung und Effizienzberatung unterstützt10736.
Gewährt werden wahlweise wiederum Annuitätendarlehen (vier bis 30 Jahre Laufzeit, Zinsbindung jeweils zehn Jahre) sowie endfällige Darlehen (vier bis zehn Jahre Laufzeit). Der Kreditbetrag beträgt bis zu 120.000 € je Wohneinheit bzw. 150.000 € je Wohneinheit, wenn die Immobilie zusätzlich die Kriterien für eine »Erneuerbare-Energien-Klasse« erreicht, d. h. durch (a) Einbau einer neuen Heizungsanlage auf Basis erneuerbarer Energien, sofern dadurch (b) mindestens 65 % des Energiebedarfs gedeckt werden.
Entscheidender Bestandteil ist die Gewährung eines Tilgungszuschusses (der das Darlehen nach Auszahlung reduziert) zwischen 5 % (Effizienzhaus 85 oder Effizienzhaus Denkmal) und 25 % (Effizienzhaus 40 Erneuerbare-Energien-Klasse). Handelt es sich bei dem zu einem Effizienzhaus umsanierten Gebäude um ein »worst performing building« (WPB), das zu den schlechtesten 25 % der Gebäude in Deutschland gehört (Energieausweisklasse »H«), wird ein Extra-Tilgungszuschuss von weiteren 10 % gewährt, sofern es nach Sanierung zumindest den Status »Effizienzhaus 70 Erneuerbare-Energien-Klasse« erreicht. Wird die Effizienzhaus-Stufe 40 oder 55 durch sog. »serielle Sanierung« (also die Verwendung vorgefertigter Bauelemente etwa für Fassaden oder Dach) erreicht, steigt der Tilgungszuschuss um weitere 15 %.
(6) Daneben tritt die BEG-Förderung (vgl. www.bafa.de)10737: Gefördert werden Solarkollektoranlagen (Fördersatz jeweils in Klammer angegeben, hier: 25 %), Biomasseheizungen in Kombination mit Solarthermie oder Wärmepumpe zur Warmwasserbereitung (10 %), Wärmepumpen (25 %, zzgl. 5 % Bonus, sofern Wasser, Erdreich oder Abwasser als Wärmequelle genutzt wird), stationäre
Brennstoff zellenheizungen (Betrieb mit Biomethan oder grünem Wasserstoff : 25 %), innovative Heiztechnik auf Basis erneuerbarer Energien (25 %), Errichtung, Erweiterung und Umbau von Gebäudenetzen (20 % bis 30 %), Anschluss an ein Wärmenetz (30 %), Anschluss an ein Gebäudenetz (25 %).
Ferner kann ein »Heizungs-Tausch-Bonus« von weiteren 10 % Fördersatz beim Austausch (Ersetzen und fachgerechte Entsorgung) einer betriebsfähigen Öl/Gasetagen-, Gaszentral-, Kohle- oder Nachtspeicherheizungsanlage gegen Solarkollektoranlagen, Biomasseheizungen, Wärmepumpen, stationäre Brennstoff zellenheizungen oder den Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz gewährt werden.
Im Bereich der Gebäudehülle werden deren Dämmung, die Erneuerung, der Ersatz oder erstmalige Einbau von Fenstern und Außentüren und der sommerliche Wärmeschutz mit 15 % der förderfähigen Ausgaben unterstützt. Im Bereich der allgemeinen Anlagetechnik wird der Einbau oder die Optimierung von raumlufttechnischen Anlagen inkl. Wärmerückgewinnung sowie der Einbau digitaler Systeme zur energetischen Verbrauchsoptimierung (»Efficiency Smart Home«) ebenfalls mit 15 % der förderfähigen Ausgaben unterstützt.
Im Bereich der Heizungsoptimierung wird bspw. gefördert der hydraulische Abgleich der Heizungsanlage (Einstellung der Heizkurve), der Austausch von Heizungspumpen, die Dämmung von Rohrleitungen, Einbau von Niedertemperaturheizkörpern und Wärmespeichern sowie Mess- und Regelungstechnik, ebenfalls mit 15 %. Die mit der prozentualen Quote förderfähigen Gesamtkosten für alle energetischen Sanierungsmaßnahmen sind gedeckelt auf 60.000 € pro Wohneinheit und Kalenderjahr, maximal 600.000 € pro Gebäude.
Allen Förderungen ist gemein, dass der Antrag gestellt werden muss, bevor die Maßnahme tatsächlich umgesetzt wird. »Im nachhinein« verbleibt bei mindestens zehn Jahre alten, selbst genutzten Immobilien die Möglichkeit der steuerlichen Berücksichtigung nach § 35c EStG, Rdn. 6549. Die vorerwähnten Effizienzstandards (40 Plus, 40, 55, 70, ebenso 85) stehen für den Maximal-Energiebedarf des Gebäudes in Prozent des für einen Neubau zulässigen Höchstwerts nach der Energieeinsparverordnung 2009 (Rdn. 4892, 4931 ff .). Zur Erlangung von KfW-Mitteln muss bei Neubauten mindestens das Niveau »KfW 40« (die KfW 55-Programme des Jahres waren trotz Dotierung mit 1 Milliarde Euro z.T. binnen drei Stunden ausgeschöpft) erreicht werden, bei energetischen Sanierungen an Altbauten genügen bis zu 85 % des maximalen Energiebedarfs eines Neubaus (noch milder sind die Anforderungen bei Baudenkmälern). Voraussetzung für die Erlangung von KfW-Fördermitteln ist stets, dass ein sog. Sachverständiger bestätigt, dass das Gebäude jedenfalls nach der Sanierung den betreffenden Standard erfüllt; bei der Durchführung einzelner Maßnahmen gelten die technischen Mindestanforderungen für Fensterdämmmaterial und andere Bauteile. Der Verkäufer sollte auch insoweit deutlich machen (vgl. Rdn. 4920), dass es sich nicht um Beschaff enheitsvereinbarungen handelt:
► Muster: KfW-Effizienzhaus-Förderung 40
Der Verkäufer hat dem Käufer eine zur Erlangung der aktuellen Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für ein Wohngebäude des Effizienzstandard 55 ausreichende Bescheinigung zu übergeben. Der Verkäufer weist den Käufer ausdrücklich darauf hin, dass es sich bei den dem vorgenannten Effizienzhaus zugrundeliegenden Daten um rechnerische Werte zur Ermittlung des Effizienzhaustypus im Rahmen der derzeitigen KfW- Förderprogramme handelt. Sie stellen im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer keine Beschaffenheitsvereinbarung dar und gewährleisten nicht den tatsächlichen Energiebedarf bzw. Wärmeverlust, der – insbesondere beeinfl usst vom Nutzerverhalten – unter oder über diesen Werten liegen kann.
KfW-verbilligte Darlehen werden nur über die Hausbank ausgereicht, die gegenüber der KfW für die Rückzahlung haftet (und dafür einen Teil der Zinsmarge erhält; einige Banken geben diese Marge teilweise an den Kunden weiter, wenn parallel ein unmittelbares Darlehen beim selben Kreditinstitut in Mindesthöhe aufgenommen wird).
Daneben treten »Fördertöpfe« der Länder, teilweise auch großer Kommunen, mit jeweils unterschiedlichen Schwerpunktsetzungen (Beispiel für das Jahr 2022: Nordrhein-Westfalen 2 % der Bauoder Nebenkosten, maximal 10.000 € als Zuschuss, in Bayern zinsverbilligte Kredite von 0,5 % für die ersten 15 Jahre, wenn der Kreditnehmer sich verpfl ichtet, das Objekt mindestens 15 Jahre selbst
zu nutzen; Hamburg: Zuschüsse zum Effizienzhausstandard 40, in München: zinsverbilligte Kredite für Haushalte mit geringem Einkommen).
Die Fördermittel aus allen »Töpfen« zusammen dürfen nicht mehr als 60 % der Baumaßnahme betragen. Die aus öffentlichen Mitteln gewährten Zuschüsse sind nicht als Werbungskosten absetzungsfähig Ist der Verkäufer bereit, Haftung für die Gewährung der KfW-Förderung zu übernehmen, sollte seine Verpflichtung auch die Erstellung und reproduzierbare Verwahrung der erforderlichen Nachweise umfassen:
► Muster: Haftung des Verkäufers für KfW-Förderung (kurze Fassung)
Der Verkäufer haftet für das vereinbarte KfW-Effizienzhaus-Niveau KfW 40 gemäß der zu Informationszwecken beigefügten »Bestätigung zum Antrag« für den Förderkredit sowie die Übergabe der aufzubewahrenden Unterlagen gemäß dem dortigen Abschnitt »Auskunfts- und Sorgfaltspflichten des Kreditnehmers«. Er hat demnach den Schaden aus der Kündigung des Kreditvertrags zu tragen, wenn die Anforderungen an das KfW-Effizienzhaus-Niveau nicht erfüllt oder mangels Unterlagen nicht nachgewiesen werden können und die KfW deshalb den Förderkredit vom Darlehensnehmer/Käufer innerhalb der ersten zehn Jahre der Kreditlaufzeit zurückfordert. Ansprüche hieraus verjähren erst zehn Jahre und sechs Monate nach Beginn der Kreditlaufzeit.
