Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie 24 września 2023 r. wprowadziła szereg zmian w systemie planowania przestrzennego. Jednocześnie, ustawa ta zawiera wiele przepisów przejściowych i epizodycznych, dotyczących m.in. planów ogólnych (PO), zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z których interpretacją muszą mierzyć się praktycy zajmujący się planowaniem przestrzennym. Pomimo roku obowiązywania, zarówno przed samorządami, jak i inwestorami, wciąż pojawiają się problemy praktyczne związane ze stosowaniem znowelizowanych przepisów.
Na kilka wybranych pytań dotyczących nowych oraz znowelizowanych narzędzi planistycznych odpowiedzi udzieliła Pani Joanna Maj - radczyni prawna specjalizująca się w obsłudze procesu inwestycyjnego oraz ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
1. Czy strefa planistyczna będzie jednocześnie obszarem uzupełnienia zabudowy?
Strefy planistyczne to jeden z obligatoryjnych elementów planu ogólnego. Obszar uzupełnienia zabudowy to z kolei element fakultatywny (nieobowiązkowy). Nie są to pojęcia tożsame.
W tym miejscu warto sięgnąć do uzasadnienia reformy planistycznej: „w art. 13c dokonano skategoryzowania stref planistycznych planu ogólnego. Podział na strefy będzie fundamentem do formułowania ustaleń planu ogólnego, a tym samym będzie miał kluczowe znaczenie z punktu widzenia koordynowania norm określanych w planach miejscowych i warunków zabudowy ustalanych w decyzjach administracyjnych. Należy przy tym zauważyć, że wskazane kategorie stref uwzględniają obowiązujące w światowej urbanistyce trendy związane z odejściem od modernistycznego nurtu w kształtowaniu miast, polegającego na wyraźnym oddzieleniu funkcji w przestrzeni miasta. W myśl propozycji ustawowej, czego wyraz jeszcze bardziej podkreślony zostanie w opisywaniu profili funkcjonalnych poszczególnych stref, należy dopuścić, a wręcz wspierać, możliwość mieszania się funkcji, które nie generują ze sobą konfliktów. Zgodnie z ideą miasta zwartego, planując miasto, powinno się kształtować struktury wielofunkcyjne, w których odległości od obiektów realizujących podstawowe potrzeby mieszkańców są jak najmniejsze. W ramach stref wielofunkcyjnych możliwe będzie kształtowanie pełnych jednostek sąsiedzkich. Tworząc kategorie stref określonych w art. 13c, brano pod uwagę liczne konflikty przestrzenne, które towarzyszą bliskiemu sąsiedztwu zabudowy związanej z rolnictwem z zabudową stricte mieszkaniową, oraz konflikty generowane przez zlokalizowanie dużych osiedli mieszkaniowych na nieruchomościach sąsiadujących z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Istotne znaczenie dla wydzielenia stref określonych w pkt 1–3 miała różna chłonność demograficzna tych rodzajów zabudowy. Rozróżnienie stref, w których będzie mogła być realizowana funkcja mieszkaniowa, pozwoli na dokładniejsze określenie potrzeb rozwojowych w zakresie nowych terenów potrzebnych pod zabudowę mieszkaniową”.
W ramach treści fakultatywnych plan ogólny określać może obszary uzupełnienia zabudowy (uwzględniane przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy) lub obszar zabudowy śródmiejskiej (uwzględniane przy sporządzeniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy).
