Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsklärungen nach Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 Abs. 1 BGB

Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt in der Regel auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen.

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen.

Die Beklagte erhöhte infolge einer Modernisierung der Wohnung sowie des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, die monatlich zu zahlende Grundmiete. Dem Mieterhöhungsschreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.

Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie begehrt mit ihrer Klage die Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete zustehe.

Das Amtsgericht Bremen hat der Klage stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht Bremen zurückgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Begründung

Mit dem vorliegenden Urteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21 - hat sich der BGH mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungsklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen befasst.

Der BGH hat entschieden, dass die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung hier gegeben sind.

Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier anzuwendenden bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung (a.F.) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 555b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559b BGB a.F., § 559a BGB zu erläutern ist.

Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

Wenn eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung) erfüllt, hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss nach Worten des BGH daher hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Hierbei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.

Nach Überzeugung des BGH wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung diesen Anforderungen gerecht. Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme nach § 559b BGB, § 559 Abs. 1 BGB a.F. darstellen.

Aus Sicht des BGH ist die Erhöhungserklärung hier außerdem nicht deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte, die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird.

Weder der Wortlaut des § 555b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es nach Auffassung des BGH, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt in der Regel auch dann nicht, wenn es sich wie hier um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen.

Nach Auffassung des BGH musste daher die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern.

Der BGH hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Praktische Bedeutung

Der BGH verdeutlicht in diesem Urteil, das in einem verbundenen Verfahren ergangen ist, die formellen Anforderungen an Mieterhöhungsklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.

Der BGH weist hierbei auch darauf hin, dass der Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht hat. Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen.

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