Bei Bauleistungen existieren mehrere Arten von Verträgen mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten der Vertragspartner. Man unterscheidet zwischen Verbraucherbauverträge, Bauverträge und Werkverträge, die gesetzlich in § 650a BGB, § 650a BGB und § 631 BGB geregelt sind.
Prof. Dr. Mark von Wietersheim
Im rechtlichen Bereich gibt es bei Bauleistungen eine Abstufung von unterschiedlichen Arten von Verträgen mit unterschiedlichen rechtlichen Rechten und Pflichten der Vertragspartner.
Es gibt Verbraucherbauverträge, Bauverträge und Werkverträge, je gesetzlich definiert in § 650a BGB, § 650a BGB, § 631 BGB.
Jeder Verbraucherbauvertrag ist ein Bauvertrag und ein Werkvertrag. Jeder Bauvertrag ist auch ein Werkvertrag. Umgekehrt ist nicht jeder Werkvertrag ein Bauvertrag und nicht jeder Bauvertrag ein Verbraucherbauvertrag. Bauunternehmer sollten sich zumindest grob mit den Unterschieden zwischen Verbrauchervertrag, Bauvertrag und Werkvertrag auskennen.
Bei Werkvertrag soll der Auftragnehmer einen bestimmten Erfolg herstellen. Das kann sehr vieles sein: Bauleistungen, als auch andere Leistungen wie eine reine Planungsleistung oder ein Gutachten. Wenn der Auftragnehmer für den Erfolg seiner Arbeit haften soll, liegt ein Werkvertrag vor. Das betrifft allerdings nicht die Arbeitnehmer von Unternehmen, diese haben normale Arbeitsverträge (was also eine weitere große Gruppe von Verträgen beinhaltet.)
Ein Werkvertrag ist nur dann ein Bauvertrag, wenn zusätzliche Anforderungen erfüllt sind. Nach § 650a BGB liegt ein Bauvertrag vor, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Der Vertrag betrifft Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau entweder eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.
Aber auch Verträge über Instandhaltungsleistungen können ein Bauvertrag sein. Nur wenn die Instandhaltungsleistung für die Konstruktion den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist, handelt es sich um einen Bauvertrag. Man kann ganz grob fragen: „funktioniert“ das Bauwerk auch ohne die Instandhaltungsmaßnahme? Wenn ja, handelt es sich nicht um einen Bauvertrag im Sinne des BGB.
Bei Modernisierungs- und Umbauarbeiten sind im Zweifel alle Arbeiten, bei denen in konstruktive Elemente des Gebäudes eingegriffen wird, erfasst. Aber auch andere Arbeiten können erforderlich sein, die Funktion eines Gebäudes zu erhalten, z.B. die Wartung von technischen Anlagen. Auch die Instandhaltung von Außenanlagen führt nicht zum Vorliegen eines Bauvertrages.
Für Werkverträge regelt das Gesetz zum Beispiel die Dauer der Gewährleistungspflichten, das Recht des Auftragnehmers auf Abschlagszahlungen und die Kündigungsmöglichkeit des Auftraggebers. Diese Regelungen gelten dann auch für Bauverträge und Verbraucherbauverträge.
Bauvertrag: Gesetz verlangt eine prüffähige Abrechnung
Für Bauverträge gelten besondere Regeln z.B. bei der einseitigen Anordnung von geänderten Leistungen (die bei Werkverträgen nicht möglich ist) oder der Sicherung der Bauunternehmen. Für Bauverträge verlangt das Gesetz eine prüffähige Abrechnung.
Bei einem Verbraucherbauvertrag gelten erneut andere Regeln, so hat der Auftragnehmer keinen Anspruch auf eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB, eine einfache und sichere Art, eine Eskalation durch Arbeitseinstellung herbeizuführen und so vielleicht eine ausstehende Zahlung zu beschleunigen und ähnliches mehr. Außerdem steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu, über das der Auftraggeber ihn belehren muss.
Verbraucherbauvertrag ohne Sicherungsmöglichkeit nach § 650f BGB
Wann aber hat man nun einen Verbraucherbauvertrag ohne Sicherungsmöglichkeit nach § 650f BGB und wann einen Bauvertrag mit Sicherungsmöglichkeit nach § 650f BGB? Die gesetzliche Definition in § 650i BGB verlangt für einen Verbraucherbauvertrag, dass der Bauunternehmer „zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude“ verpflichtet ist.
Einfach ist es noch in der Regel festzustellen, ob der Auftraggeber Verbraucher ist. Verbraucher ist nach der gesetzlichen Definition in § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Um festzustellen, ob jemand als Verbraucher handelt, muss man also feststellen, ob beide Voraussetzungen vorliegen.
Wenn der Geschäftsführer einer großen Baugesellschaft in seinem Privathaus das Dachgeschoss ausbaut, dann ist er ein Verbraucher.
Vergabe nach Gewerken
Zurzeit wird darum gestritten, was bei einer gewerkeweisen Vergabe gilt. Der Trockenbauer, der bei einem Neubau nur mit Trockenbauleistungen beauftragt wurde, wirkt natürlich am Bau eines neugebauten Gebäudes mit. Die Frage ist aber, ob er deswegen im Rechtssinn einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen hat.
Das haben letzter Zeit die Gerichte unterschiedlich entschieden. Für das Vorliegen eines Verbraucherbauvertrages auch bei gewerkeweiser Vergabe hat sich beispielsweise OLG Zweibrücken, Urteil vom 29.03.2022 - 5 U 52/21 ausgesprochen, gegen das Vorliegen hingegen OLG München, Urteil vom 01.06.2022 - 20 U 8299/21 Bau.
Diese Unsicherheit ist auf den ersten Blick für den Auftragnehmer ärgerlich, auf den zweiten Blick aber auch auf den Auftraggeber eines Verbraucherbauvertrages. Er kann nicht mit letzter Sicherheit ein Sicherungsverlangen des Auftragnehmers zurückweisen.
Fazit
So wie in der Technik jedes Werkzeug seinen spezifischen Einsatzzweck hat, sind die unterschiedlichen Vertragsarten vom Gesetzgeber für ihren Anwendungsbereich angepasst. Die Frage, welche Vertragsart vorliegt, ist deshalb entscheidend für den richtigen Umgang mit Problemen.
