Bei Bauverträgen mit Verbrauchern bestehen umfangreiche Informationspflichten des Unternehmers und in bestimmten Fällen ein Verbraucherwiderrufsrecht. Laut § 312k Abs. 1 BGB darf von den Regelungen nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden
RA Claus Rückert
Kurz zur Einordnung des folgenden Beitrags: Kein Gegenstand dieses Beitrages sind Verbraucherbauverträge. Für diese Verträge gelten nach den §§ 650i BGB ff. eigene Regelungen.
Der Anwendungsbereich der Regelungen wird in erster Linie über die Ausnahmen nach § 312 Abs. 2 BGB bestimmt. Für den Bereich des Bauvertrages sind vor allem folgende Fälle maßgeblich sind:
Die Informationspflichten und Regelungen zum Widerrufsrecht finden keine Anwendung auf Verbraucherbauverträge nach § 650i Abs. 1 BGB. Hierbei handelt es sich um Verträge, die den Bau von neuen Gebäuden oder erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden zum Gegenstand haben.
Für diesen Vertragstyp bestehen nach den §§ 650i BGB ff. eigene Informationspflichten und Regelungen zum Widerrufsrecht, auf die an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden kann.
Nach teilweise vertretener Ansicht ist der Begriff „Bau von neuen Gebäuden“ eng auszulegen, so dass der Neubau als Ganzes Vertragsgegenstand sein muss. Gemeint ist hiermit das „Bauen aus einer Hand“ durch einen Generalunternehmer oder Fertighaushersteller. Nur untergeordnete Bauleistungen (z.B. Maler- und Fußbodenbelagsarbeiten) sollen fehlen dürfen, ohne dass der Vertrag seine Eigenschaft als Verbraucherbauvertrag verliert.
Die Beauftragung einzelner Gewerke an verschiedene Unternehmer reicht nach dieser Ansicht nicht aus, damit ein Verbraucherbauvertrag vorliegt (vgl. hierzu BeckOK BauVertrR/Langjahr, 8. Ed. 31.1.2020, BGB, § 650i Rn. 14; Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, 2. Teil, Rn. 50; Kniffka/Retzlaff, ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 04.05.2020, § 650i BGB Rn. 8; MüKo-Busche, § 650i Rn. 6).
Eng zu verstehen ist der Begriff „erhebliche Umbaumaßnahme“: Hierunter fallen nur solche Umbaumaßnahmen, die mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind. Dies ist z. B. gegeben, wenn nur die Fassade des bisherigen Gebäudes erhalten bleibt. Dagegen reicht es z. B. nicht, wenn nur das Dach eines Hauses neu eingedeckt wird oder lediglich Anbauten an das Bestandsgebäude errichtet werden.
Auch die Beauftragung dieser erheblichen Umbaumaßnahmen sollen nach der o.g. Ansicht nur dann einen Verbraucherbauvertrag darstellen, wenn sie „aus einer Hand“ beauftragt worden sind.
Nach der Gegenansicht soll der Anwendungsbereich von § 650i BGB auch eröffnet sein, wenn der Verbraucher die einzelnen Bauleistungen zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu den erheblichen Umbaumaßnahmen gewerkeweise an verschiedene Unternehmer vergibt, sofern diese in einem zeitlichen Zusammenhang mit dem Neubau oder den erheblichen Umbaumaßnahmen ausgeführt werden und dies für die einzelnen Unternehmer erkennbar ist (OLG Hamm, Urt. v. 24.04.2021 – 24 U 198/20, IBR 2021, 351; BeckOGK/Merkle, 1.4.2020, BGB § 650i Rn. 37; Segger-Piening, in: jurisPK-BGB, § 650i Rn. 17 ff. mit ausführlicher Darstellung des Meinungsstandes in der Literatur; Messerschmidt/Voit, Rn. 23).
Eine weitere Ausnahme besteht gemäß § 312 Abs. 2 Nr. 1 BGB für notariell beurkundete Verträge und nach § 312 Abs. 2 Nr. 2 BGB für Verträge über den Erwerb einer Immobilie.
Wenn der Anwendungsbereich nach § 312 BGB eröffnet ist, sind die Regelungen über die Informationspflichten und das Widerrufsrecht anwendbar:
Nach § 312a Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. Art. 246 EGBGB bestehen umfangreiche Informationspflichten. Danach muss der Verbraucher insbesondere rechtzeitig vor Vertragsschluss (möglichst schon mit dem Angebot bzw. dem Kostenvoranschlag) in klarer und verständlicher Weise insbesondere über folgende Punkte informiert werden: ·
Die Informationspflicht besteht nur in dem für die Bauleistung angemessenen Umfang. Dabei gilt: je teurer und komplexer die Bauleistung ist, desto umfangreicher muss informiert werden. Außerdem müssen Informationen nur zur Verfügung gestellt werden, sofern sie sich nicht bereits aus den Umständen ergeben (also z. B. bereits aus der Anfrage des Verbrauchers bzw. dessen Architekten).
Die einmal erteilten Angaben (z. B. zum Fertigstellungstermin) werden in aller Regel Vertragsbestandteil, wenn der Unternehmer sich hiervon im Zuge der weiteren Vertragsverhandlungen nicht mehr distanziert und der Verbraucher den Angaben nicht widerspricht.
Für Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen oder als Fernabsatzverträge geschlossen werden, bestimmt Art. 246a § 1 EGBGB sogar noch erweiterte Informationspflichten. Insbesondere muss der Unternehmer den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht belehren und ihm ein Muster-Widerrufsformular übergeben.
Eine Verletzung der Informationspflichten kann zu Schadensersatzansprüchen gemäß §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB führen. Voraussetzung hierfür ist, dass dem Unternehmer dabei mindestens Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist (was in der Regel der Fall ist) und die Informationspflichtverletzung zu einem Vermögensschaden geführt hat.
Der Verbraucher muss also den (nicht einfach zu führenden) Nachweis erbringen, dass er den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht in dieser Form geschlossen hätte, wenn er rechtzeitig vor Vertragsschluss richtig informiert worden wäre.
Auf Grund hoher praktischer und finanzieller Relevanz rücken Leistungsverweigerungsrechte am Bau immer mehr in den Fokus.
Der Beitrag widmet sich der Frage, welche rechtlichen Folgen sich ergeben, wenn eine der Parteien zu Unrecht die Leistung verweigert.
Die Regelungen zum Widerrufsrecht in § 312g BGB geben dem Verbraucher ein Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen sowie bei Fernabsatzverträgen. Nach § 312g Abs. 1 BGB hat der Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen sowie bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht.
Der Vertragsschluss erfolgt bei gleichzeitiger persönlicher Anwesenheit beider Vertragspartner außerhalb der Büro- oder Geschäftsräume des Unternehmers. An welcher Stelle der Vertragsschluss außerhalb der Büro- oder Geschäftsräume stattfindet (z. B. in der Wohnung oder am Arbeitsplatz des Verbrauchers, in der Öffentlichkeit usw.), spielt keine Rolle. Außerdem kommt es nicht mehr darauf an, ob der Verbraucher das Treffen mit dem Unternehmer selbst veranlasst hat.
Der Vertragsschluss auf einer Messe findet in der Regel nicht „außerhalb der Büro- oder Geschäftsräume“ des Unternehmers statt (EuGH, Urt. v. 07.08.2018 – Rs. C-485/17, IBR 2019, 103), so dass dem Verbraucher insofern grundsätzlich kein Widerrufsrecht zusteht.
Kein Widerrufsrecht besteht außerdem, wenn der Unternehmer den Verbraucher zunächst unverbindlich in dessen Wohnung trifft, ein Vertrag (oder ein bindendes Angebot des Verbrauchers) jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt, z. B. in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder per Post zustande kommt (es sei denn, es liegt ein Fernabsatzvertrag vor, hierzu sogleich mehr).
Der Vertragsschluss erfolgt ausschließlich mit Fernkommunikationsmitteln (z. B. Internet, Telefon, Fax, Post) und darüber hinaus außerdem im Rahmen eines für die Lieferung im Fernvertrieb organisierten Verkaufs- oder Dienstleistungserbringungssystems (z. B. Online-Plattform, Online-Shop u. ä.). Beide Voraussetzungen müssen gleichzeitig gegeben sein. An das Vorliegen eines Vertriebs- oder Dienstleistungssystems sind insgesamt keine hohen Anforderungen zu stellen.
Allerdings soll es nach der Gesetzesbegründung noch nicht ausreichen, wenn der Unternehmer Webseiten betreibt, auf denen er lediglich Informationen über das Unternehmen, seine Waren oder Dienstleistungen sowie seine Kontaktdaten anbietet. Auch reicht es z. B. nicht, wenn ein Vertrag zwar mit Fernkommunikation angebahnt, dann jedoch in den Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossen wird.
Liegt einer der beiden Fälle vor, dann kann der Verbraucher den Vertrag gemäß § 355 BGB ohne Begründung innerhalb einer Widerrufsfrist von 14 Tagen ab Vertragsschluss durch einseitige Erklärung gegenüber dem Unternehmer frei widerrufen.
Die Widerrufsfrist beginnt gemäß § 356 Abs. 3 BGB erst, wenn der Unternehmer den Verbraucher unter Einhaltung der in Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB geregelten Informationspflichten über sein Widerrufsrecht informiert hat. Hierzu muss er dem Verbraucher eine Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular aushändigen. Erfolgt dies nicht, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen (BGH, Urt. v. 26.11.2020 – I ZR 169/19, IBR 2021, 101).
Der Unternehmer kann seine Informationspflicht zum Widerrufsrecht gegenüber dem Verbraucher dadurch erfüllen, dass er diesem die gesetzlich vorgesehene Muster-Widerrufsbelehrung (Anlage 1 zu Art. 246a § 1 BGB) und das gesetzlich vorgesehene Muster-Widerrufsformular (Anlage 2 zu Art. 246a § 1 EGBGB) jeweils zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt.
Wird der Verbraucher nicht oder nicht ausreichend über sein Widerrufsrecht informiert, erlischt das Widerrufsrecht gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB nach spätestens 12 Monaten und 14 Tagen.
Das Widerrufsrecht erlischt gemäß § 356 Abs. 4 BGB bereits vor Ablauf der 14 Tage, wenn die vertragliche Leistung vollständig erbracht ist. Dies allerdings nur, wenn der Verbraucher vorher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht informiert worden ist der Ausführung vor Ablauf der Widerrufsfrist ausdrücklich zugestimmt und seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei Fertigstellung der Bauarbeiten verliert.
Bei rechtzeitigem Widerruf müssen die empfangenen Leistungen gegenseitig zurückgewährt werden, § 357 Abs. 1 BGB. Wenn dem Verbraucher die Rückgabe der erhaltenen Leistungen nicht möglich ist – das ist bei Bauleistungen in der Regel der Fall – bleibt nur Wertersatz.
Der Verbraucher muss gemäß § 357 Abs. 8 BGB nur Wertersatz zahlen, wenn er vom Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, vor Ablauf der Widerrufsfrist mit den Leistungen zu beginnen. Bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume geschlossenen werden, muss dieses Verlangen auf einem dauerhaften Datenträger (z. B. auf einem Schriftstück) übermittelt worden sein.
Weitere Voraussetzung ist, dass der Unternehmer ihn vor Baubeginn ordnungsgemäß nach Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB über sein Widerrufsrecht informiert. Hierzu muss er dem Verbraucher eine Widerrufsbelehrung und das Muster-Widerrufsformular aushändigen. Außerdem muss der Unternehmer den Verbraucher gemäß Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EGBGB darauf hingewiesen hat, dass er nach § 357 Abs. 8 BGB einen angemessenen Betrag für die erhaltenen Leistungen zahlen muss, wenn er widerruft, nachdem die Ausführung auf seinen ausdrücklichen Wunsch begonnen worden ist.
Erfüllt der Unternehmer seine Informationspflichten nicht vollständig, kann er im Falle des Widerrufs für die bis dahin erbrachten Leistungen keinen Wertersatz verlangen (BGH, Urt. v. 26.11.2020 – I ZR 169/19, IBR 2021, 101). Außerdem kann er die Leistungen, die er bereits verbaut hat, nicht zurückfordern (vgl. LG Stuttgart, Urt. v. 02.06.2016 – 23 O 47/16).
Der Wertersatz wird grundsätzlich auf der Grundlage der vertraglichen Preise ermittelt. Ist allerdings der Vertragspreis „unverhältnismäßig hoch", wird der Wertersatz gemäß § 357 Abs. 8 BGB (nur) auf der Grundlage des Marktwerts der erbrachten Leistung berechnet.
Auch beim Verbraucherwiderrufsrecht greifen die oben zu den Informationspflichten genannten Ausnahmen (§ 312 Abs. 2 BGB, z. B. Verbraucherbauvertrag etc.). Darüber hinaus ist das Widerrufsrecht von vornherein ausgeschlossen in einer Reihe von weiteren Fällen nach § 312g Abs. 2 BGB.
Hierzu zählen z. B. Verträge über die Herstellung und Lieferung von Waren, wenn hierfür die individuelle Auswahl oder Bestimmung des Verbrauchers maßgeblich ist oder wenn sie eindeutig auf seine Bedürfnisse zugeschnitten sind (z. B. die Herstellung und Lieferung von Fenstern nach den Vorgaben des Kunden). Eine weitere Ausnahme besteht nach § 312g Abs. 2 Nr. 11 BGB für Verträge, bei denen der Unternehmer auf Wunsch des Verbrauchers dringende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten durchführt.
